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寶龍分拆商業上市暴露運營短板

2019一2019法甲前瞻 www.huurj.icu 記者 | 馬一凡 

一直不太受關注的寶龍地產(01238.HK)最近反而成了“網紅”房企。

過去寶龍是港股內房股中市盈率非常低的一家公司,總市值也偏低,但今年年中起寶龍股價大幅攀升,目前幾乎是去年同一時期股價的翻倍。

最近寶龍還高調宣布要拆分旗下商業公司在香港主板獨立上市,并向港交所遞交了招股書。

寶龍地產以往的年報中,單個商業項目的出租率和收入一直語焉不詳。

但從最新招股書可以發現,寶龍在環渤海的多個項目進展不順,天津寶龍廣場出租率僅51%,青島城陽的項目更有十幾萬平方米空置著。

寶龍商業管理控股有限公司(以下簡稱寶龍商業)的上市計劃,用數據呈現了寶龍商業運營的實力到底在哪一個層級。

融資規模受限

萬達商業曾經在港交所只待了637天,于2016年9月宣告退市。近幾年商業板塊發展很快的新城、旭輝,都有分拆商業上市的打算,只不過還停留在計劃層面。

相比上述幾家,體量更小的寶龍倒有了實際上市動作。不少分析都說,寶龍急于用新的上市平臺為母公司融資輸血。

但實際上,和當年在港交所上市的萬達商業不同,分拆后的寶龍商業是一家輕資產公司。此次分拆將寶龍商業下面多個項目公司重組到寶龍控股,讓寶龍商業成為純粹的提供商業運營服務的企業,掙的是服務費。

它的主要收入并非項目銷售和商業租金,而是“商業運營服務”費用,最大客戶及90%的收入來源是寶龍控股及其附屬公司。

因此分拆上市的“寶龍商業”非常小,去年全年凈利潤只有1.33億元,營收12億元??梢遠員鵲氖?,之前從港交所退市的萬達商業(現更名萬達商管),僅今年上半年營收就達到330億元。

這基本決定了寶龍商業的融資規模上限不會高。

寶龍地產總裁許華芳此前說分拆商業上市不是為了向市場集資,而是想鍛煉團隊,讓業務能獨立成長。這大概也是一句實話。

項目出租率低

實體商業地產在中國早已不是一門特別好的生意——中國是電子商務發展最快的國家,而商業地產的實力競爭者卻越來越多。對于很多房企來說,購物中心是和地方政府談判的工具,“以住養商”是真正策略。

作為最早在中國大規??⑸桃盜閌酃何鎦行牡牡夭討?,寶龍商業地產這幾年的發展成績平平,規模增速不僅遠遠落后于萬達,也被同樣定位在二三四線城市的新城控股等房企反超。

過去寶龍未完整披露旗下具體商業項目的出租率和租金收入。此次欲獨立分拆上市,寶龍才首次披露了在管的45個商業項目的出租率和商業運營服務收入。

商業運營服務貢獻了寶龍商業的8成營收來源,其中包括市場研究和定位、租戶招攬、籌備開幕、運營管理、租戶和收租管理、清潔安保等服務費。

值得注意的是,寶龍仍未披露所有單個項目的租金收入,因此無法和其他上市房企旗下商業項目比對租金水平。

僅從出租率來看,寶龍有較多已進入成熟期的項目經營依然艱難。

2014年開業的天津寶龍廣場,在管建面16.3萬平方米,今年上半年出租率僅有50.8%。2016年開業的山東萊山寶龍廣場出租率僅為63.8%。2012年開業的泰安寶龍廣場出租率僅為69.7%。

2009年開業的青島城陽寶龍廣場是寶龍所有項目中建面最大的,高達44萬平方米,去年全年出租率僅有58.7%,今年前4個月出租率為70.2%,這意味著有13萬平方米是空置的。

寶龍天地是另一條產品線,2017年6月開業的海陽寶龍天地,開業當年出租率25.3%,2018年全年出租率也僅有23.8%。

除此之外,還有七八個成熟項目出租率在80%以下。根據招股書,主力產品線寶龍廣場旗下36處商業物業平均出租率是84.3%,總面積538萬平方米。

一般國內商業項目推廣期為開業頭三年,隨后逐漸進入成熟期。成熟期項目出租率穩定,租金有穩步提升空間。但寶龍不少出租率低的項目,空置率相比開業初期反而有所增加。

過去幾年寶龍也對這些項目做過運營提升、業態調整的努力,結果并不明顯——提升這些已經開業好幾年卻沒有成長性的項目,是非常難的事情。

這些空置率高的項目,基本都在環渤海區域,包括天津,青島城陽、即墨、李滄,山東萊山等城市。業內公認北方的商業更難做,寶龍在管的45個項目中,有9個項目在環渤海。

寶龍商業營收的大頭是長三角,10個出租率達到95%以上的項目中,有6個都在長三角,2個在福建。

借道輕資產提速

跟同行的比較更能體現寶龍在行業中的處境。

業內人士指出,租金和出租率,直接反映了商業運營管理水平和招租能力。

根據寶龍地產財報,去年其投資物業租金總體收入是11.24億元,租金加物業管理費得到的總租費收入一共是22.49億元。今年上半年,其投資性物業租金收入是6.35億元。

去年新城的吾悅廣場已開業42座,總租費收入21.16億元,這個數據和去年寶龍的總租費相當,但值得注意的是,有19家吾悅廣場是去年剛開業,這些新店開業不滿一年,拉低了整體水平。到了今年上半年吾悅已經在租金上發力,44家已開業吾悅廣場租金收入是17.4億元,今年全年目標是40億元。

寶龍廣場36處商業物業平均出租率是84.3%,而同樣定位為建面約8萬-20萬平方米間的龍湖天街,平均出租率達到97.8%,且沒有一個天街項目出租率低于90%。新城發展控股中期報告稱,44家吾悅廣場平均出租率超過98%。

由中指研究院發布的《2019中國商業地產百強企業研究報告》顯示,2018年商業地產百強代表企業重點項目平均出租率達到93.8%。

在地域上,同行也有不同表現。比如同樣位于環渤海,2017年開業的新城青島吾悅廣場建面14萬平方米,出租率超98%,今年上半年租金收入已達5400萬元。

雖然寶龍未披露項目租金,但從已披露的其他口徑數據來看,寶龍商業公司在44萬平方米的青島城陽寶龍廣場上,收得全年商業運營收入僅有1164萬元。

近兩年寶龍在“核心業務”商業地產上面表現平淡,主要靠住宅業務拉動增長。

2016年-2018年,寶龍地產的商業項目開業數分別僅有7座、5座、3座。

不過,謀求獨立上市的寶龍商業今年將開啟規模提速。僅今年下半年就有6個新開項目面世,明后年還有更多。

招股書披露寶龍商業在輕資產上野心不小。籌備的項目中,寶龍已與河南鄭州、重慶的獨立第三方零售商業物業訂立商業運營服務,還與獨立第三方就7處零售商業物業訂立諒解備忘錄。

從寶龍已有的項目運營情況看,這個分拆出來做商業運營的輕資產公司,其運營能力能否受到市場認可,還是一個未知數。

 

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