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要重回行業前十,世茂開啟大規模收并購

2019一2019法甲前瞻 www.huurj.icu 文 觀點地產網 陳耀國

繼2013年銷售額增長46%,世茂房地產在2014年繼續表現出高成長性,全年實現銷售額670.7億元。首次迎來排行榜的高光時刻,位列房企銷售排行榜前8,此后再未擠身前十。

經歷兩年的“掉隊”后,2017年,世茂首次突破千億門檻,實現合約銷售1007.7億。同時,世茂在2017年業績會上發出進取的聲音:世茂將在2017年至2019年迎來高速增長期。

但是,2016年的930之后,市場風向已變,對于重倉一二線城市的世茂來說,限購倒逼著它要趕回進度,重回前十之路,顯得舉步維艱。

只是世界總不是靜止的,2019年已然過半,“重回前十”一直是世茂內部的目標。為了這個目標,世茂在淡市的行情周期中,開啟了大規模的收并購。

銷售營收加速并行

世茂房地產董事局主席許榮茂認為:“我們前兩年增速太快,負債太高,庫存太多,利息上去了,工程質量也沒控制住。”

世茂房地產因此發起了一場變革,在三四線城市實現嚴格的“以銷定產”,控制開工,將供貨重心轉向毛利率相對較高、庫存去化風險較低的一二線城市;其次,將90%以上的新增投資放在一二線城市;還有降低融資成本,調整債務結構。

在2017年結束去庫存調整后,世茂房地產近兩年的銷售同比增速愈加飛快。2016年實現合約銷售金額681.2億,同比增速2%;2017年合約銷售額1007.7億元,同比增47.93%;2018年合約銷售額1761.5億,同比增74.8%。2019年上半年就已突破千億大關,達到1003.4億。

在合約銷售面積方面,2016年合約銷售面積491.8萬平方米,同比下降11%,2017年世茂明顯開始提速,實現合約銷售面積606.2萬平方米,同比增23.26%,2018年實現合約銷售面積1068.7,同比增76.29%。

2019年上半年,世茂房地產實現營業收入565.6億元,同比增加32.9%,其中物業銷售收入為532.4億元,同比增長30.9%。平均入賬銷售價格從2018年上半年的12740元/平方米增加23.3%到2019年上半年的15713元/平方米。

上述數字的上漲,得益于世茂的推盤計劃及產品結轉結構。2019年中期公告顯示,世茂的銷售物業收入占據營業收入的94.13%。2019年上半年入賬項目分布于44個城市,且大都位于經濟發展水平較高及需求旺盛的一、二線,和強三四線城市,其中一、二線城市占其物業銷售額的81.3%。同時,所入賬項目的“抗風險”及“強溢價”的能力亦使得世茂項目的均價不斷上漲。

而面向未來,世茂的新開工和竣工面積也在提高。其中2019年上半年新開工面積達1,049萬平方米,在建面積達3,408萬平方米,竣工的總樓面面積約為543萬平方米,較去年同期的400萬平方米上升了35.75%。

據世茂首席財務官丘鈞山透露,預計下半年竣工面積達3500萬平方米。2019年全年可售資源為2229萬平方米,按照18048元/平方米去換算的話,全年銷售貨值達4000億。

萬億貨值在手

經歷兩年調整后,盡管許世壇于2019年中業績會上表示,世茂沒有一定要回前10的壓力。但事實或許并未如此。

2016-2018三年中,過去重倉一二線城市的世茂開始做出戰略性布局調整,降低土地成本。觀點地產研究院觀察發現,在新增土儲城市分布方面,2016年除了江蘇、浙江外,世茂在其他省份基本只布局一線城市、直轄市和省會城市,且新增地塊也依然圍繞在一二線城市。新增土儲樓面地價均價為10944元/平方米。

2017年,世茂開始戰略性調整城市布局,新增布局城市18個,包含8個三、四線城市。到了2018年,世茂于年內布局43個城市,三、四線城市占7成;新增96宗地,三、四線約占63%;新增土儲面積1615萬平方米,三、四線城市土儲面積占58%。受此影響,2018年世茂的新增土儲樓面地價下降到5099元/平方米,較2017年的10861元/平方米下降53%。

在拿地力度上也能體現出世茂的決心,2016年世茂新增土儲面積僅為396萬平方米;2017年新增土儲面積1060萬方米,同比增167.7%%;2018年增加1615萬平方米土儲,同比增52.4%。城市布局由2016年的43個逐年上升至47個、87個,截至2019年中期報,世茂城市布局達到101個。

原本連續幾年布局城市未超過50個的世茂,2018年至今把城市面擴容到了101個,為自己的銷售趕超進度奠定了基礎。

更為亮眼的是,世茂的項目數量自2016年的132個項目增加了128%,2019年中期已經達到301個項目。尤其是在2018年里,一年內增加的項目數高達100個左右。

觀點研究院此前研究發現,加大與同行的合并,也是世茂近年來項目數增長的原因。

據觀點研究院不完全統計,3月至今,世茂集團通過旗下兩個上市平臺世茂股份、世茂房地產已先后收購泰禾、明發、萬通、粵泰的13個項目,其中涉及泰禾的項目數量達到9個,累計斥資約134.11億元。

2019年世茂的銷售目標為2100億,截至今年上半年,世茂合約銷售額達1003.4億,完成全年目標的47.8%。同時大體量的土儲貨值為下半年沖擊銷售前十奠基,世茂2019年全年可售資源為2229萬平方米,全年銷售貨值達4000億元。如果按照保守53%的去化率,世茂基本上可以完成2019年2100億元的銷售目標。

據年報顯示,2017年世茂的總貨值達8000億元,2018年為9000億元,2019年上半年達到了10500億元。同時,世茂便開始積極布局大灣區,截至2019年6月,世茂在粵港澳土儲貨值已達2600億元,占總貨值的24.76%。

“前十”道阻且長

手握超300個項目的世茂,重回前十之心迫切。縱觀TOP100頭部房企銷售額,如果僅僅是完成自己的銷售目標顯然并不能使得世茂重回前十。

據“觀點指數·中國房地產銷售金額TOP100榜單”顯示,世茂于2018年、2019年中的榜單排名分別為11和12名,離前十之路只剩一步之遙。

據“觀點指數·2018中國房地產銷售金額TOP100榜單”顯示,TOP5開發商2018年的銷售金額增長僅30.9%,TOP10房企的銷售金額增長為31.9%,TOP20的銷售金額增長49.6%。而2018年世茂的銷售金額達1761.8億元,同比增長率為74.8%,2019前8個月累計合約銷售總額約1419億元,同比增長41.48%,可見其對于重回前十的強烈愿望。

若世茂可以保持約70%的高年增長率,預測2019年銷售總額可達2995.06億元。取樣觀點指數·2018中國房地產銷售金額TOP100排名第十位的企業,其銷售額為2006.4億元,2019年若按照同比增長31.88%來預測,則2019年TOP10銷售金額門檻值為2637.6億元,世茂重回前十仿佛勝券在握。

可現實就那么簡單嗎?

觀點指數研究院整理部分頭部房企近三年來的銷售數據,可以看到對比其他房企,世茂確實加速了腳步,然而,重回前十似乎并非易事。

數據來源:企業公告、觀點指數統計

“前十”的座次你追我趕,而接連的融資收緊信號,使得長期高杠桿運營的房企在資金上開始抓襟見肘,不少房企開始表示將在2019年下半年減少土地市場上的動作,更加聚焦于推盤去化,例如某房企開啟了7.8折的促銷活動。

再加上年初業績會定下的銷售目標給予房企的營銷壓力,預計2019年剩下來的幾個月,會有更多房企加入到促銷大軍之中,各房企接下來的單月銷售金額相信會有一個觸底反彈的過程。

不過2019年半年報顯示,世茂房地產上半年賬面現金約為522.34億元,未動用銀行及金融機構融資額度約為400億元。2019上半年其凈負債率為59.6%,已連續第8年維持在60%以下的較低水平。優越的資金流動性,為世茂穿越市場周期提供了較強的抗風險能力。

可以看到,休養生息兩年后歸來的世茂,擁有充足的土儲、貨值,控制得當的負債率等,使得世茂仍有加杠桿的空間。

但如今市場下行,世茂最終能否成功周轉并購的項目并突破,使自己的規模更上一樓,今年前十寶座是否有世茂一席之地,仍是未知數。  

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